Even uitgelegd: hoe werkt de Nederlandse woningmarkt en wat is precies die problematiek?

Een belangrijk aspect van volwassen worden: je ouderlijk huis of je studentenkamer gedag bonjouren om zo je eigen eerste huisje te huren of misschien zelfs te kopen. Maar om dat te doen is het natuurlijk wel belangrijk om een beetje een beeld te hebben van de Nederlandse woningmarkt. Dat zal ik even uitleggen.

Hoe werkt de woningmarkt?

 Laat ik beginnen met wat te vertellen over de woningmarkt. Ik ben natuurlijk geen expert op dit gebied, dus ik ben daarvoor in gesprek gegaan met Paul de Vries. Hij is woningmarktexpert bij het Kadaster. Dat is een overheidsdienst die gegevens bijhoudt over vastgoed.

 Als je van plan bent om een huis te huren, heb je een paar opties. Als eerste heb je de optie om te gaan wonen in een sociale huurwoning. Het fijne aan sociale huur is dat het niet te duur mag zijn. Een sociale huurwoning mag vanaf 2024 niet meer kosten dan €900,07 per maand. Om in een sociale huurwoning te kunnen wonen, moet je je aanmelden bij een woningcorporatie. Die corporatie bepaalt aan welke eisen je moet voldoen om er te mogen wonen, zoals een gezinsaantal of de hoogte van je inkomen. Je mag namelijk niet teveel verdienen, als je in een sociale huurwoning wil wonen. Overigens vallen veel mensen direct na hun studie nog ruim onder die inkomensgrens. 

TIP VAN PAUL: Schrijf je zo snel mogelijk in bij woningcorporaties. Vanaf je achttiende kan je je inschrijven. Vaak moet je jaren wachten voordat je een woning kan krijgen, dus hoe eerder je je inschrijft, hoe eerder je na je studie een huisje kan krijgen.  “Schrijf je in zodra het kan!”

 Vorig jaar heeft de Wet Betaalbare Huur gezorgd voor een nieuwe sector: de middenhuur. In Nederland vallen huurwoningen onder een puntenstelsel. Die punten zijn afhankelijk van onder andere de kwaliteit van een woning. Huurwoningen onder de 144 punten vallen bijvoorbeeld onder sociale huur. Bij de middenhuur gaat het over woningen tussen de 144 en de 184 punten. Als je salaris te hoog is voor een sociale huurwoning, kan je misschien wel bij de middenhuur terecht. De middenhuur is ook echt bedoeld voor de middeninkomens, dus ook daar mag je niet teveel voor verdienen.  Een woning in de middenhuur mag vanaf 2024 niet duurder zijn dan € 1157,95  per maand en € 1184,82 in 2025.

 Tot slot bestaat de vrije sector. Huurprijzen boven de €1157,95 per maand in 2024 en € 1184,82 in 2025 vallen hieronder. Ook moet een woning meer dan 187 punten hebben. Hierbij heeft de verhuurder geen limiet in de prijs die de verhuurder kan vragen. Wel moeten ze zich desondanks aan bepaalde regels houden. Ze mogen bijvoorbeeld maar een bepaald aantal procent huurverhoging per jaar vragen, moet het gaan om een zelfstandige woning, dus een appartement of eengezinswoning, en moeten ze wel boven de 187 punten vallen. Volgens Paul de Vries zorgt dit ervoor dat veel verhuurders hun investeringen willen verkopen, omdat ze er met meer eisen minder winst over kunnen maken.

 TIP VAN PAUL: als je voor je 35ste een woning koopt, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat is twee procent van je aankoopprijs.

 Het is ook een mogelijkheid om een huis te kopen. Hiervoor moet je eerst een beetje een beeld hebben van je financiën, om te kijken of je überhaupt budget hebt. Hiervoor kan je een berekening online doen, maar om een passender beeld te krijgen, kan je het beste naar een hypotheekadviseur gaan. Deze kan je precies vertellen hoeveel jij en een eventuele partner samen kunnen lenen. 

 TIP VAN PAUL: probeer zoveel mogelijk te sparen voordat je een huis koopt. Hij raadt aan om minstens € 10.000 à € 15.000 euro te sparen om je kansen voor het verkrijgen van een hypotheek te vergroten.

 Er zijn veel plekken waar je kan zoeken naar een koopwoning. Zo heb je websites, waar je zelf de bezichtiging kan inplannen, of kan je een aankoopmakelaar inschakelen. Het is goed om je te realiseren dat de verkoper verplicht is om informatie met je te delen die relevant is voor jou als koper, maar jij hebt ook de verplichting om goed onderzoek te doen naar het huis. Dat betekent dat jij, als je iets na de aankoop van een huis tegenkomt, dat zelf moet betalen. Als je namelijk beter onderzoek had gedaan, had je erachter kunnen komen. Als je nou niet helemaal zeker bent van de staat van een huis, kan je nog een bouwtechnische keuring laten doen. Dit geeft je ook inzicht in eventuele onderhoudskosten. Zo’n bouwtechnische keuring en het doen van onderzoek kan ook invloed hebben op het bod dat je zal doen.

 TIP VAN PAUL: als je iets breder kijkt dan de stad, liggen de prijzen ook wat lager. Rotterdam is hierbij wel een beetje een uitzondering. Hierbij ligt de gemiddelde prijs zelfs onder Nederlands gemiddelde. “Je ziet wel dat er veel mensen uit Amsterdam naar Rotterdam verhuizen. Dat scheelt gemiddeld meer dan twee ton.”

 Een groot probleem bij het kopen van huizen is dat je vaak niet genoeg kan lenen om een fatsoenlijk huis te kopen. Veel mensen krijgen soms financiële hulp van hun familie. Je familie moet hier natuurlijk wel toe in staat zijn. Dit levert een aanzienlijk nadeel op voor mensen wiens familie het niet zo breed heeft, omdat zij nooit in zo’n goede startpositie kunnen komen als mensen wiens familie wel geld heeft.  “Dit zorgt al gelijk voor segregatie. Als je wieg in een sociale huurwoning staat, heb je al gelijk een achterstand,” zegt Paul.

 TIP VAN PAUL: Er zijn ook startersleningen. Dit is een lening die boven op je mogelijke hypotheeklening. Deze hoef je pas te betalen als je salaris voldoende is, en wordt dit nooit voldoende, hoef je het ook niet af te betalen.

De problematiek

Als je met leeftijdsgenoten in gesprek gaat over de huidige woningmarkt, lijken ze er niet positief in te staan. Dat is best te begrijpen, want huurprijzen zijn nog nooit zo hoog geweest. Er is vorig jaar bijvoorbeeld sprake geweest van de grootste stijging van de huurprijzen sinds 1993. Maar hoe komt dat nou?

 De kern van de problematiek lijkt zich te zitten in het tekort van beschikbare woningen. Dit wordt een krappe woningmarkt genoemd. Het is hierbij wel belangrijk om te begrijpen dat dit wel een beetje afhankelijk is van de locatie in Nederland. In de randstand is er bijvoorbeeld een veel groter tekort dan in het noorden van het land.

 Het is eigenlijk vrij simpel: er zijn veel meer mensen die een huis zoeken, dan beschikbare woningen. Mensen worden dus wanhopiger, en zijn daardoor bereid om meer geld te betalen voor een woning. Daar maken verhuurders gebruik van en verhogen die prijs graag.  “Je wordt als huurder eigenlijk tegen elkaar uitgespeeld,” vertelt Paul.

 De prijs van koopwoningen zijn ook gestegen. In november 2024 waren de prijzen van een koophuis gemiddeld bijna twaalf procent duurder dan een jaar daarvoor. De prijs van koopwoningen is wel een stuk meer variërend, want in 2022 was het zelfs nog duurder dan het nu is. De prijs van huizen wordt beïnvloed door de hoogte van de rente en de hoogte van het gemiddelde inkomen. Laat ik beginnen met het inkomen: als men een hoger inkomen heeft, kunnen ze meer lenen van de bank. Met een hogere lening, kan je dus ook een duurder huis kopen. De verkoopmakelaars weten dat het gemiddelde inkomen is gestegen, dat mensen daardoor hogere leningen kunnen vragen en weten daardoor dus ook dat ze meer kunnen vragen voor een huis.  Ook de hoogte van de hypotheekrente heeft invloed op de prijzen van koophuizen. Een lage hypotheekrente kan een potentiële koper op de lange termijn enorm veel geld schelen. Zodra die rentes dalen, zijn er meer mensen die besluiten dat het tijd is om een huis te kopen. De vraag wordt dan groter, maar het aanbod niet. Hierbij geldt een beetje hetzelfde als met huur: als er een grotere vraag is naar koopwoningen, weten de verkoopmakelaars dat ze een hogere prijs kunnen vragen.

 Hoe gaan de komende jaren eruit zien?

“Ik verwacht dat de prijzen licht toe blijven nemen, maar ik denk wel dat er een ruimer aanbod komt voor jongere mensen,” voorspelt Paul. Minister Mona keizer is van plan om meer huizen te bouwen. Van die nieuwe woningen moet een percentage, dat afhankelijk is van de gemeente, betaalbare woningen worden. “Maar je moet je wel voorstellen dat die grens van wat als betaalbaar wordt gezien al vrij hoog is,” vertelt Paul.

Verder denkt Paul dat er dit jaar ook wat meer huizen vrijkomen, omdat er veel meer eisen en regels zijn voor verhuurders, waardoor de winst verkleint en de verhuurders meer geneigd zullen zijn hun investeringen te verkopen. “Het wordt iets gunstiger voor jonge mensen, maar het blijft wel echt duur.”

Wat betreft de huurmarkt, ziet Paul dat er veel projecten zijn waar veel flexwoningen worden gebouwd.  Flexwoningen zijn woningen die snel worden gebouwd maar niet noodzakelijk bedoeld zijn voor de lange termijn. “Maar er is zo’n tekort aan sociale huurwoningen, dat ik me afvraag of dat echt iets groots gaat oplossen.”

“Het lichtpuntje is dat het aantal betaalbare woningen wel hard toeneemt, die ook jij zou kunnen kopen.”

Wil jij nou dat ik nog iets uitzoek dat jij niet begrijpt aan volwassen worden? Laat het me vooral weten via het contactformulier!